미국주식과 서울 부동산에 대한 단상

정말 하루가 멀다하고 누가 집을 샀는데 얼마가 올랐다.

직장인이 이정도 벌 수 있는건 부동산밖에 없다.

거의 다 전세끼고 갭투자로 매수한다. 어지간한 아파트는 모아놓은 돈 2~3억에 신용대출 1~2억만 받아도 결국 매수할 수 있기 때문이다. 너도 나도 올라타도 돈을 번다. 그래서 부동산으로 재미본 사람들은 계속 부동산으로만 눈을 돌리게 된다. 부동산 불패론이 건국이래 쭉 이어져오고 있다. 

집이 없는 나는 마치 그들에게 뒤쳐지며 자산의 차이가 더욱 벌어져가는 숨막히는 기분이 잠시 들기도 한다. 

과연 부동산이 답인 것인가? 

집은 사면 감가상각이 바로 시작된다. 게다가 정부에서는 매년 세금을 늘리고 있다. 

나는 집을 살 돈을 모두 미국주식에 분산투자하고 있으며, 거기서 창출되는 배당으로 재투자를 하고 있다. 현재는 부동산보다는 수익율이 낮지만 매도하지 않으면 부동산(재산세, 종합부동산세)과는 다르게 내야할 세금이 0원이며, 감가상각또한 이루어지지 않는다. 애플, 마이크로소프같은 우량주만 매수하고 있으므로 이들이 어찌 서울 아파트보다 성장률이 낮다 하겠는가 

또한 현금화할 경우에도 미국주식은 얼마를 벌던 급간의 차이 없이 22% 양도소득세만 내면 내야할 모든 세금을 납부한 것이지만 부동산은 양도소득세 누진세율을 적용하여 많으면 42%까지 납부해야하니 결국 취등록세, 재산세, 종부세와 대출이자 등을 감안하면 실제 손에 쥐는 금액은 얼마를 벌었다 보다는 상당히 적은 금액을 최종적으로 손에 쥐게 되는 것이다. 여러면에서 초우량 미국주식보다 나은점을 찾기 어렵다. 

또한 전국에서 여전히 엄청난 아파트가 지어지고 있고, 신도시, 지방도시를 막론하고 매년 엄청난 물량이 분양된다. 출산율은 세계 최저다. 나라 경제는 그 어느때보다도 힘들다. 국가 전방산업 대부분이 심각한 침체기지만 오직 부동산, 서울 아파트만은 저세상의 아파트처럼 매년 엄청난 상승을 보여주고 있다. 이러한 아이러니가 과연 계속 지속될까 버블은 꺼지기 마련인데 서울 부동산의 버블은 또다른 버블을 계속 만들어낸다. 모두가 누리는 축제의 장이 수십년째 이어지고 있다. 

그도 그럴것이 이나라는 부동산에 가계자산이 거의 올인이 되어 있으므로 부동산시장을 키우면 키웠지 죽이는 정책은 결코 쉽게 쓸 수 없는 지경에 이르렀다. 축제가 끝나면 비극만 존재할 뿐이다. 그래서 모두가 웃고 즐길 수 있는 이 축제를 누가 총대를 매고 종료시킬 수 없는 것이다. 그 끝이 어디일지는 모르나 계속 앞으로 나아갈수밖에 없다고 본다.  그래서 앞으로도 서울 부동산은 계속 상승을 이어나갈 것이다. 물론 정부도 부동산을 계속 살찌워 세금을 더욱 걷을 수 있으니 내가 매수하는 부동산의 상당부분이 결국 다시 세금으로 들어가는 것이다. 정부도 좋고, 가계도 좋고 은행도 좋은 윈-윈-윈 전략인 셈이다. 단, 미래는 장담할 수 없다. 버블의 그림자에는 대출이 있으며 이자율이라는 뇌관으로 모두 연결되어 있기 때문이다.

필자의 생각으로는 우리 내부에서 축제를 스스로 종료시키진 않을 것이고 외부요인에 즉 가장 가능성 높은 금리에 의해 축제가 종료될 것이라고 생각한다. 금리는 미국의 기준금리에 초점이 맞춰져 있고, 당장 미국 대선까지는 경기부양을 위해 Fed를 압박하여 최대한 저금리 기조를 유지할 것이다. 하지만 언젠가는 금리는 다시 올릴 것이고 가장 약한 부분인 이자율이 상승하게 되면 신용으로 창조된 축제는 더이상 진행될 수 없을 것이다. 

다시 부동산으로 돈 벌었다는 사람들을 살펴보면 실제 부동산을 매도해서 수익실현까지 이어진 사례는 드물다. 현재 대출금을 갚아나가는 과정에서 자산'가치'가 상승했다는 것인데 이는 추후 매도가 몰릴 경우 매도가 어려운 상황에 빠지면 엑소더스가 펼쳐질 것이고 호가가 낮아져 결국 수익분을 반납하고 상황에 따라서는 손해를 봐야 exit를 할 수 있을 것이다. 매수매도가 있는한 기본개념은 주식과 다르지 않다. 

매도하지 않은이상 당장의 수익으로 볼 수 없지만 당장의 신기루(호가상승)이 마치 그만큼의 실제 수익이 내 손에 쥐어진 것으로 착가하는 것은 아닐까 생각해본다. 여전히 서울 부동산은 엄청난 매물이 쌓여 있고 위기상황이 올 때 빠른 현금화가 어려우므로 위기대처면에서는 부적절하다고 생각한다. 

최근 삼성을 포함한 대기업들도 보유 부동산을 대거 매각하고 있다. 삼성생명 사옥을 매각한 것이 대표적인 사례다. 삼성이라면 자금부족에 시달리는 회사도 아님에도 미래를 보고 부동산을 매각하는 것이라는 생각이 든다. 

이러한 나의 생각들이 엉키고 설켜 선뜻 부동산에 손이 가지 않는다. 분명 나는 미국주식에 길이 있다고 생각한다. 출산율 세계 최저를 향해 달려가는 식어버린 엔진으로 달리는 차보다 셰일혁명으로 수천조의 자산이 창출되고 세계의 브레인들이 앞다퉈 몰려가 아메리칸 드림을 지금도, 앞으로도 이루어나갈 미국이라는 나라에 승부를 걸어보고 싶은 것이다. 

설령 나의 판단이 틀렸더라도 결코 후회는 하지 않을 것이다. 필자는 부동산 비관론자가 결코 아님을 다시 말씀드리지만 작금의 현실과 부동산투자는 맞지 않다는 점을 강조하고 싶을 뿐이다. 

이익은 절대 다수와 함께 하지 않는다는 명제를 믿는다.

그리고 미국의 발전을 믿고 미국 주식에 운명을 걸어본다.  

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